Le statut du fermage et du métayage est strictement encadré par le code rural.
Le livre IV du Code rural et de la pêche maritime s’intitule BAUX RURAUX. Comme son nom l’indique, ce livre regroupe toutes les règles encadrant les baux ruraux et notamment :
- Le statut du fermage et du métayage
- Le bail à cheptel
- Le bail à domaine congéable
- Le bail à complant
- Le bail emphytéotique
- La location de jardins familiaux
- Les contrats d’exploitation de terres à vocation pastorale
- Le tribunal paritaire des baux ruraux
Comment exercer son droit de préemption ?
Dans le cadre d’un bail rural, le preneur exploitant agricole bénéficie d’un droit de préemption. Ce droit s’active dès lors que le propriétaire bailleur envisage vendre les parcelles en location.
Les règles qui encadrent le droit de préemption sont visées à l’article L 412-1 du code rural.
Si le BAILLEUR ne respecte pas le droit de préemption du PRENEUR, ce dernier est en droit de demander l’annulation de la vente. En effet, la vente est intervenue en contravention des dispositions d’ordre public du Code Rural prévoyant au bénéfice du preneur exploitant un droit de préemption.
L’article L 412-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime précise que le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au profit de l’exploitant preneur en place.
En pratique, plusieurs pré-requis sont exigés pour exercer ce droit de préemption :
- Le PRENEUR doit avoir exercé au moins pendant 3 ans la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.
- Le bail doit être en cours.
- Le droit de préemption ne peut être exercé s’il est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimale d’installation.
Le PRENEUR peut exercer personnellement ce droit pour exploiter lui-même le fonds. Aussi, il peut faire assurer l’exploitation par son conjoint ou partenaire ou par un descendant. Chacun doit pouvoir justifier avoir exercé la profession agricole pendant 3 ans au moins ou être titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.
Comment se déroule la procédure ?
La procédure d’information du preneur en place est rappelée par les dispositions de l’article L 412-8 du Code Rural.
Le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée.
Le courrier du notaire vaut offre de vente.
Le preneur dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte de l’huissier pour faire connaître son refus ou son acceptation de l’offre.
Comment contester le prix ?
Le PRENEUR a la possibilité de contester le prix et les conditions demandées du bailleur. Pour cela, il doit saisir le tribunal paritaire
Comment contester la vente ?
En vertu de l’article L 412-12 du Code Rural et de la Pêche Maritime, dans le cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages intérêts devant les Tribunaux Paritaires dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.
Thibault LEVERT – Avocat en droit rural et viticole
Mots clés :
- Exploitation agricole
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- Chablis, Montbard, Châtillon sur Seine, Semur en Auxois, Beaune, Dijon, Avallon, Auxerre.
- Parcelle agricole
- Droit de la vigne et du vin