ZOOM : Rapport d’information sur le régime des baux ruraux

Le statut du fermage est un statut d’ordre public qui déroge à la liberté contractuelle. Le bail rural est soumis à un régime spécifique prévu par le livre IV du Code rural et de la pêche maritime « le statut du fermage ».

Définition du bail rural

Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire de surfaces agricoles met à disposition d’un exploitant appelé preneur, des terres et/ou des bâtiments (agricoles, habitation) en contrepartie soit du paiement d’un fermage soit d’un partage des récoltes, le métayage.

Le statut du fermage s’applique dès lors que les 4 critères suivants sont réunis : 

1. Une mise à disposition de terres agricoles,
2. Une contrepartie onéreuse dont les formes sont multiples (paiement d’un loyer, travaux de réparation…)
3. Un usage agricole en culture ou en élevage,
4. L’exercice d’une activité agricole au sens de l’article L 311-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Sur ce dernier critère, une activité agricole fait référence à « toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation ».

En cas de conflit, le tribunal paritaire des baux ruraux dispose d’une compétence d’attribution. Ainsi, le Tribunal paritaire connu sous le sigle TPBR est, depuis sa création en 1946, la juridiction spécialisée en matière de baux ruraux et plus largement en matière agricole.

Le rapport d’information interroge sur l’adaptation du régime des baux ruraux aux évolutions récentes en matière de démographie, de transformations des pratiques agricoles, de dérèglement climatique, de raréfaction de la ressource en eau.

Après avoir rappelé le cadre juridique et le contexte qui a conduit à la création du statut du fermage, le rapport dresse plusieurs constats :

• Encore 50 % des baux sont oraux,
• Plus de 75 % de la surface agricole utile (SAU) est en ferme contre 0,8% en métayage,
• La pratique juridique du bail rural varie en fonction des régions. La région Bourgogne Franche-Comté se classe 3ème des régions française en terme de surfaces des exploitations agricoles avec 118 hectares en moyenne par exploitation. (voir carte ci-dessous)
• Le bail rural à long terme d’une durée de 18 ans occupe une place de plus en plus grande dans le paysage juridique.
• Un agriculteur sur trois sera retraité d’ici 2025 et une seule installation est prévue pour deux départs en retraite.
• Un essor de l’exercice en société. L’exercice en société permet de transmettre plus facilement l’entreprise, de protéger son patrimoine personnel.
• En 2016, le nombre d’EARL est de 18,2 %, il était de 16% en 2010.
• Le recours aux contrats de protection environnementale avec une collectivité reste rare.

Partant de ces constats, les rapporteurs ont présenté plusieurs recommandations : 

1. Prévoir des incitations fiscales au bénéfice des propriétaires pour encourager la mise à bail des terres agricoles. Cette recommandation vise à répondre au besoin pour les agriculteurs qui ne sont pas issus d’une milieu agricole de trouver des terres.
2. Contraindre les agriculteurs retraités à prendre prioritairement sa parcelle de subsistance parmi les terres dont ils sont propriétaires.
3. Permettre aux exploitations agricoles en société de bénéficier de la protection du droit des procédures collectives.
4. Mieux définir le cadre du bail cessible, les conditions et les modalités de calcul de l’indemnité de résiliation.
5. Ouvrir la possibilité, en cas d’accord écrit des parties, de fixer des clauses supplémentaires dans le contrat de bail rural pour permettre par exemple des sous-locations temporaires, des activités annexes.
6. Repenser la fixation des indices du prix du fermage en redéfinissant les critères de calcul des barèmes, sans les déplafonner, ni modifier les équilibres existants.
7. Sanctionner plus sévèrement le non-paiement du fermage, en prévoyant qu’après deux mises en demeure non suivies d’effet, le juge ne pourrait que constater la résiliation du contrat.
8. Substituer le défaut d’entretien à l’exigence pour le bailleur de démontrer la compromission de la bonne exploitation du fonds pour obtenir la résiliation du bail rural.
9. Limiter à trois fois neuf ans le nombre de renouvellements du bail rural.
10. En cas de cession à titre onéreux de biens ruraux, ne pas appliquer la décote liée aux terres occupées lorsque le preneur fait usage de son droit de préemption.
11. Renforcer la publicité foncière
12. Préciser les conditions du déroulement de l’audience de conciliation afin de favoriser le dialogue entre les parties.

Si vous voulez en savoir plus sur le rapport déposé par la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l’administration générale de la république, sur le régime des baux ruraux, cliquez sur le lien suivant :