En matière de baux ruraux, le preneur s’engage à payer au propriétaire bailleur un prix appelé fermage en échange de la jouissance d’un bien rural.
Avant de commencer, il faut savoir que les règles de fixation du prix du bail rural sont strictement encadrées par la loi.
Comment est fixé le prix du fermage ?
L’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction de :
- la durée du bail
- l’état des bâtiments d’habitations et d’exploitation
- l’importance des bâtiments d’habitations et d’exploitation
- la qualité des sols
- la structure parcellaire du bien loué
- l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement (article L 411-27)
Attention : Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses environnementales mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime.
Que comprend le prix du bail ?
Tout d’abord, le prix est constitué d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.
- L’encadrement du prix par arrêté préfectoral :
Dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe les maxima et les minima que les parties doivent respecter lors de la conclusion du bail.
- Pour le loyer des bâtiments d’habitation :
Les maxima et les minima sont actualisés chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Faut il rédigé un bail pour la location des bâtiments d’habitation et un bail pour la location des terres nues et des bâtiments d’exploitation ?
- L’effet de l’actualisation annuelle sur les loyers en cours :
Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par le préfet dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’arrêté préfectoral. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.
- Pour les le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation :
Les maxima et les minima sont actualisés chaque année, selon la variation de l’indice national des fermages.
Par dérogation à l’obligation de fixer le fermage en monnaie, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité déterminée de denrées.
Ainsi, l’arrêté préfectoral doit donc prévoir les quantités maximales et minimales de denrées qui, entre les différentes régions naturelles agricoles du département, représentent les valeurs locatives normales des terres visées par l’article L. 411-11, alinéa 10, du Code rural et de la pêche maritime.
Dès lors, le prix du bail, s’il est évalué en quantité de denrées, doit s’inscrire entre ces maxima et minima.
Le fermage est en principe fixé par les parties. Il est possible de saisir le tribunal paritoire des baux ruraux pour demander la fixation du prix du bail.
Dans tous les cas, si vous êtes bailleur ou preneur et que vous vous interrogez sur le prix du fermage, consultez votre avocat en droit rural et droit viticole.
Les parties n’ont pas la possibilité de se référer à un autre indice. Ces règles sont d’ordre public.
Retrouvez ci-dessous les liens vers les arrêtés préfectoraux de tous les départements de la région Bourgogne Franche Comté :
- Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département de la Côte d’Or fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :
https://www.cote-dor.gouv.fr/statut-et-indice-des-fermages-r1261.html
- Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département de la Nièvre fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :
- Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département de l’Yonne fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :
https://www.yonne.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Agriculture/Foncier-agricole/Baux-ruraux-et-fermages
- Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département de la Saône et Loire fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :
https://www.saone-et-loire.gouv.fr/les-fermages-en-vigueur-dont-indice-national-des-a5807.html
- Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département du Doubs fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :
- Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département du Jura fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :
- Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département du Haute-Saône fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :
- Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département du Territoire de Belfort fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :
Thibault Levert – LEVERT AVOCAT – Droit rural, droit viticole, baux ruraux – Bourgogne Franche-Comté – Dijon – Beaune – Montbard – Auxerre – Mâcon – Châlon Sur Saône.