En matière de bail rural, l’établissement d’un état des lieux est une obligation légale imposée par le Code rural et de la pêche maritime.
Le saviez-vous ?
Selon l’article L411-4 du code rural et de la pêche maritime un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.
Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La partie qui n’est pas à l’initiative de l’état des lieux a deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement.
La formalité de l’état des lieux à l’entrée en jouissance vise à protéger autant le preneur que le bailleur.
En effet, si vous ne suivez pas scrupuleusement cette étape, l’état des lieux pourra vous être opposé dans le cadre d’une demande indemnitaire ou de remise en état. L’enjeu financier peut s’avérer important surtout si le bail comprend des bâtiments agricoles ou encore des terres à haut rendement.
Pourquoi faire un état des lieux ?
L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.
Si l’entrée en jouissance n’est pas accompagnée d’un bail, le preneur sera présumé avoir reçu les bâtiments en bon état.
La cour de cassation (arrêt du 08 janvier 1974, n° 72-14.308) a néanmoins jugé que la présomption de bon état des lieux ne s’applique pas aux parcelles de terre.
Ainsi, l’article 1731 du Code civil selon lequel le preneur est présumé avoir reçu la chose louée en bon état de réparations locatives s’il n’a pas été fait d’état des lieux, ne s’applique pas pour les parcelles de terre.
La Cour d’appel de Dijon a confirmé cette position jurisprudentielle ancienne dans un arrêt plus récent du 07 février 2006. Même si ces jurisprudences vous paraissent anciennes, sachez qu’elles continuent d’être appliquées par les tribunaux.
L’état des lieux, la preuve des améliorations ou d’un mauvais entretien de la chose louée.
L’état des lieux est utile au moment de la fin du bail pour l’établissement du compte de sortie. L’état des lieux est la preuve a privilégié en la matière.
Ainsi, le bailleur pourra par exemple prétendre au paiement de fermages impayés.
Le preneur quant à lui s’appuiera sur l’état des lieux pour rapporter la preuve des améliorations apportées à la chose louée.
En effet, selon l’article L411-69 du Code rural et de la pêche maritime le preneur a droit à une indemnité due par le bailleur pour toutes les améliorations apportées au fond. Ces améliorations peuvent concerner les bâtiments mais aussi les plantations.
Dans tous les cas, le règlement de l’indemnité doit intervenir à l’expiration du bail, soit le jour de la restitution de la chose louée au bailleur.
En cas de difficultés financières, le bailleur à la possibilité de demander au juge un délai de paiement. Ce délai de paiement peut prendre la forme soit d’un report soit d’un échelonnement de la dette dans la limite de deux années. Aussi et conformément à l’article 1244-1 du Code civil, le juge peut limiter le taux d’intérêt au taux légal et dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Thibault Levert – Avocat – Droit rural – Droit viticole