La résiliation d’un bail rural présente un caractère judiciaire. Cet article vous présente la procédure de résiliation de bail devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
L’avocat en droit rural joue un rôle essentiel aux côtés des exploitants agricoles. Auxiliaire de justice, il intervient en conseil (rédaction d’actes, cessions) mais aussi devant les juridictions et notamment le tribunal paritaire des baux ruraux.
Quels sont les motifs de résiliation du bail à ferme ?
La résiliation du bail peut être demandé par le bailleur dans plusieurs cas de figure :
- Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.
L’article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime précise que la mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition. Le respect de cette phase préalable est fondamentale.
- Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
- Non respect par le preneur des clauses environnementales
L’article 1766 du Code civil prévoit aussi des motifs de résiliation du bail.
Sa rédaction est claire :
Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Dans quel délai saisir le tribunal paritaire ?
Depuis un arrêt de la cour de cassation du 1er février 2018 (pourvoi n°16-18.724), l’action en résiliation fondée sur l’article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime se prescrit par 5 ans à compter du jour de la cessation du manquement imputé au preneur.
Zoom sur l’arrêt de la cour de cassation pour bien comprendre :
Selon un acte du 30 juillet 2001, Marcelle Y et son fils Maurice ont donné à bail à Monsieur Z des parcelles agricoles. Les bailleurs ont saisi par déclaration du 29 juillet 2013 le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion de Monsieur Z pour défaut d’exploitation personnelle et sous-location ou coexploitation avec son beau-frère.
En défense, Monsieur Z soutenait que l’action en résiliation des bailleurs était prescrite au motif que la demande a été présentée plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont eu connaissance de l’exploitation conjointe des parcelles agricoles par un tiers au bail, s’agissant du beau-frère.
La Cour de cassation rejette l’argument du preneur et juge que la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur.
Voilà pour la petite histoire. En pratique, cette jurisprudence a pour effet de reporter le point du délai de prescription et d’éviter de voir trop d’actions en résiliation de bail prescrites devant les tribunaux.
Un bailleur indivisaire peut-il engager une action en résiliation de bail ?
La question mérite d’être posée tellement cette situation peut s’avérer récurrente en matière rurale et viticole.
La gestion de l’indivision successorale peut conduire un indivisaire à vouloir agri en résiliation de bail pour préserver les intérêts de l’indivision.
L’action en résiliation de bail pourrait prendre la forme d’un acte d’administration au sens de l’article 815-3 du Code civil.
Selon cet article le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
En tout cas, la cour de cassation a validé dans un arrêt du 29 juin 2011 (pourvoi n°09-70.894) une cour d’appel qui a jugé recevable l’action en résiliation d’indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis.
A quelle date la résiliation prend effet ?
La résiliation du bail intervient au jour de la décision judiciaire qui la prononce.
Ainsi la résiliation n’intervient pas :
- Au jour du constat des manquements,
- Au jour de la saisine du tribunal paritaire
- Au jour de la convocation des parties à l’audience de conciliation.
Pour en savoir, n’hésitez pas à contacter le cabinet LEVERT AVOCAT soit par mail soit directement auprès du secrétariat.
Maître Thibault LEVERT intervient en droit rural et viticole.
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