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Le droit de préemption du preneur exploitant agricole

Thibault LEVERT — Thu, 10 Aug 2023 07:52:21 +0000

Le statut du fermage et du métayage est strictement encadré par le code rural.

Le livre IV du Code rural et de la pêche maritime s’intitule BAUX RURAUX. Comme son nom l’indique, ce livre regroupe toutes les règles encadrant les baux ruraux et notamment :

Le statut du fermage et du métayage
Le bail à cheptel
Le bail à domaine congéable
Le bail à complant
Le bail emphytéotique
La location de jardins familiaux
Les contrats d’exploitation de terres à vocation pastorale
Le tribunal paritaire des baux ruraux

Comment exercer son droit de préemption ?

Dans le cadre d’un bail rural, le preneur exploitant agricole bénéficie d’un droit de préemption. Ce droit s’active dès lors que le propriétaire bailleur envisage vendre les parcelles en location.

Les règles qui encadrent le droit de préemption sont visées à l’article L 412-1 du code rural.

Si le BAILLEUR ne respecte pas le droit de préemption du PRENEUR, ce dernier est en droit de demander l’annulation de la vente. En effet, la vente est intervenue en contravention des dispositions d’ordre public du Code Rural prévoyant au bénéfice du preneur exploitant un droit de préemption.

L’article L 412-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime précise que le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au profit de l’exploitant preneur en place.

En pratique, plusieurs pré-requis sont exigés pour exercer ce droit de préemption :

Le PRENEUR doit avoir exercé au moins pendant 3 ans la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.
Le bail doit être en cours.
Le droit de préemption ne peut être exercé s’il est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimale d’installation.

Le PRENEUR peut exercer personnellement ce droit pour exploiter lui-même le fonds. Aussi, il peut faire assurer l’exploitation par son conjoint ou partenaire ou par un descendant. Chacun doit pouvoir justifier avoir exercé la profession agricole pendant 3 ans au moins ou être titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.

Comment se déroule la procédure ?

La procédure d’information du preneur en place est rappelée par les dispositions de l’article L 412-8 du Code Rural.

Le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée.

Le courrier du notaire vaut offre de vente.

Le preneur dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte de l’huissier pour faire connaître son refus ou son acceptation de l’offre.

Comment contester le prix ?

Le PRENEUR a la possibilité de contester le prix et les conditions demandées du bailleur. Pour cela, il doit saisir le tribunal paritaire

Comment contester la vente ?

En vertu de l’article L 412-12 du Code Rural et de la Pêche Maritime, dans le cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages intérêts devant les Tribunaux Paritaires dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.

Thibault LEVERT – Avocat en droit rural et viticole

Mots clés :

Exploitation agricole
Exploitation viticole
Domaine viticole
Entreprise agricole
Chablis, Montbard, Châtillon sur Seine, Semur en Auxois, Beaune, Dijon, Avallon, Auxerre.
Parcelle agricole
Droit de la vigne et du vin

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Cahier des charges de l’appellation d’origine contrôlée

Thibault LEVERT — Fri, 09 Jun 2023 09:25:27 +0000

La non conformité de la vigne aux dispositions des cahiers des charges des appellations d’origine contrôlée (AOC) présente un double risque :

L’exploitant peut perdre le bénéfice de l’appellation. En résumé, l’AOC peut être retirés en totalité ou partiellement sur les parcelles.
Le bailleur peut solliciter la résiliation du bail rural sur le fondement de l’article L 411-31 du code rural. En effet, cet article dresse une liste exhaustive des cas dans lesquels le bailleur peut demander au Tribunal paritaire des baux ruraux la résiliation du bail :

1. 1. 1. 1. Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.
      2. Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation.
      3. Le non respect par le preneur des clauses visées à l’article L 411-27 du code rural. Il s’agit par exemple d’engagements pris par le preneur d’avoir des pratiques en faveur de la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages etc.

Ainsi, le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas d’agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Le non respect du cahier des charges d’une Appellation d’origine contrôlée peut motiver une demande de résiliation de bail rural. Prenons l’exemple du cahier des charges de l’appellation d’origine contrôlée BEAUNE, homologué par décret n°2011-1751 du 2 décembre 2011. Le cahier des charges prévoit notamment que le pourcentage de pieds de vigne morts ou manquants est fixé à 20 %.

Le cahier des charges d’une appellation d’origine contrôlée peut aussi prévoir des interdictions. Le cahier des charges de l’appellation d’origine contrôlée BEAUNE interdit certaines pratiques culturales.

Pour préserver les caractéristiques des sols, élément fondamental du terroir, toute modification substantielle de la morphologie du sous-sol, de la couche arable ou des éléments structurant le paysage d’une parcelle destinée à la production de l’appellation d’origine contrôlée est interdite.

Pour vérifier le respect d’un cahier des charges d’une appellation d’origine, il est conseillé d’avoir recours à un expert Foncier et Agricole, Membre du Conseil National de l’Expertise Foncière, Agricole et Forestière.

Les experts fonciers et agricoles et les experts forestiers sont des personnes physiques qui exercent, le cas échéant dans le cadre d’une personne morale, en leur nom personnel et sous leur responsabilité, des missions d’expertise en matière foncière, agricole et forestière portant sur les biens d’autrui, meubles et immeubles, ainsi que sur les droits mobiliers et immobiliers afférents à ces biens.

En application de l’article L171-1 du Code rural et de la pêche maritime, toute personne se réclamant en France du titre d’expert foncier et agricole ou d’expert forestier doit adhérer au CNEFAF. Dans le cadre de l’expertise, il est utile de se munir d’un certain nombre de documents et notamment du relevé parcellaire du Casier Viticole Informatisé.

L’expert dresse un état des lieux de la parcelle expertisée. Il va vérifier plusieurs éléments :

Le porte-greffe utilisé pour la plantation originelle
La localisation cadastrale de la parcelle, son orientation, sa forme, son étendue, sa desserte
La nature du sol, l’épaisseur de la couche arable
L’état des tournières
Le palissage et son état
La densité de pieds par hectare et les écartements inter-rangs
Le matériel végétal

Ces points de contrôle s’intègre à l’état des lieux de la vigne. Ils permettent à l’expert de juger si la vigne est conforme ou non au cahier des charges de l’appellation d’origine contrôlée. En cas de non conformité le bénéfice de l’appellation est susceptible d’être retiré en totalement ou partiellement.

Le non respect d’un cahier des charge peut constituer des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail. Cette procédure doit être engagée devant le tribunal paritaire des baux ruraux.Enfin, il faut savoir que le bailleur est susceptible de solliciter une indemnité égale au préjudice subi en cas de dégradation de la parcelle louée.

En effet, l’article L 411-72 du code rural prévoit que s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit à l’expiration du bail à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

Thibault LEVERT – Avocat en droit de la vigne et du vin

Mots clés : Droit rural, AOC, respect du cahier des charges de l’AOC, résiliation de bail rural, préjudice viticole, appellation d’origine contrôlée, marché agricole, viticulture, Bourgogne.

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Bail rural : attention aux règles de fixation du prix du fermage

Thibault LEVERT — Mon, 03 Apr 2023 17:28:55 +0000

En matière de baux ruraux, le preneur s’engage à payer au propriétaire bailleur un prix appelé fermage en échange de la jouissance d’un bien rural.

Avant de commencer, il faut savoir que les règles de fixation du prix du bail rural sont strictement encadrées par la loi.

Comment est fixé le prix du fermage ?

L’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction de :

la durée du bail
l’état des bâtiments d’habitations et d’exploitation
l’importance des bâtiments d’habitations et d’exploitation
la qualité des sols
la structure parcellaire du bien loué
l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement (article L 411-27)

Attention : Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses environnementales mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime.

Que comprend le prix du bail ?

Tout d’abord, le prix est constitué d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

L’encadrement du prix par arrêté préfectoral :

Dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe les maxima et les minima que les parties doivent respecter lors de la conclusion du bail.

Pour le loyer des bâtiments d’habitation :

Les maxima et les minima sont actualisés chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Faut il rédigé un bail pour la location des bâtiments d’habitation et un bail pour la location des terres nues et des bâtiments d’exploitation ?

L’effet de l’actualisation annuelle sur les loyers en cours :

Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par le préfet dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’arrêté préfectoral. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.

Pour les le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation :

Les maxima et les minima sont actualisés chaque année, selon la variation de l’indice national des fermages.

Par dérogation à l’obligation de fixer le fermage en monnaie, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité déterminée de denrées.

Ainsi, l’arrêté préfectoral doit donc prévoir les quantités maximales et minimales de denrées qui, entre les différentes régions naturelles agricoles du département, représentent les valeurs locatives normales des terres visées par l’article L. 411-11, alinéa 10, du Code rural et de la pêche maritime.

Dès lors, le prix du bail, s’il est évalué en quantité de denrées, doit s’inscrire entre ces maxima et minima.

Le fermage est en principe fixé par les parties. Il est possible de saisir le tribunal paritoire des baux ruraux pour demander la fixation du prix du bail.

Dans tous les cas, si vous êtes bailleur ou preneur et que vous vous interrogez sur le prix du fermage, consultez votre avocat en droit rural et droit viticole.

Les parties n’ont pas la possibilité de se référer à un autre indice. Ces règles sont d’ordre public.

Retrouvez ci-dessous les liens vers les arrêtés préfectoraux de tous les départements de la région Bourgogne Franche Comté :

Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département de la Côte d’Or fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :

https://www.cote-dor.gouv.fr/statut-et-indice-des-fermages-r1261.html

Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département de la Nièvre fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :

https://www.nievre.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Agriculture/1-Foncier/Baux-ruraux/Textes-applicables-aux-baux-ruraux

Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département de l’Yonne fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :

https://www.yonne.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Agriculture/Foncier-agricole/Baux-ruraux-et-fermages

Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département de la Saône et Loire fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :

https://www.saone-et-loire.gouv.fr/les-fermages-en-vigueur-dont-indice-national-des-a5807.html

Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département du Doubs fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :

https://www.doubs.gouv.fr/index.php/Actions-de-l-Etat/Agriculture-Developpement-rural-Animaux/Autorisations-d-exploiter-et-Controle-des-structures-fermage-GAEC/Fermage/Les-arretes-fermage-pour-le-Doubs

Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département du Jura fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :

https://www.jura.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Agriculture/Autorisations-d-exploiter-et-fermage/Fermage2/Indice-des-fermages2/Arrete-actualisant-les-minima-et-maxima-des-loyers-indice-de-fermage-2022

Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département du Haute-Saône fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :

https://www.haute-saone.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Agriculture/La-vie-des-exploitations/Arrete-fermage

Voici le lien vers les arrêtés préfectoraux du département du Territoire de Belfort fixant les minima et maxima des prix des fermages y compris des fermages pour les vins :

https://www.territoire-de-belfort.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Agriculture-et-Alimentation/Demarches-de-l-exploitant/Le-fermage/Arrete-de-fermage-et-Commission-consultative-paritaire-des-baux-ruraux

Thibault Levert – LEVERT AVOCAT – Droit rural, droit viticole, baux ruraux – Bourgogne Franche-Comté – Dijon – Beaune – Montbard – Auxerre – Mâcon – Châlon Sur Saône.

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ZOOM : Rapport d’information sur le régime des baux ruraux

Thibault LEVERT — Sat, 01 Apr 2023 09:10:30 +0000

Le statut du fermage est un statut d’ordre public qui déroge à la liberté contractuelle. Le bail rural est soumis à un régime spécifique prévu par le livre IV du Code rural et de la pêche maritime « le statut du fermage ».

Définition du bail rural

Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire de surfaces agricoles met à disposition d’un exploitant appelé preneur, des terres et/ou des bâtiments (agricoles, habitation) en contrepartie soit du paiement d’un fermage soit d’un partage des récoltes, le métayage.

Le statut du fermage s’applique dès lors que les 4 critères suivants sont réunis :

Une mise à disposition de terres agricoles,
Une contrepartie onéreuse dont les formes sont multiples (paiement d’un loyer, travaux de réparation…)
Un usage agricole en culture ou en élevage,
L’exercice d’une activité agricole au sens de l’article L 311-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Sur ce dernier critère, une activité agricole fait référence à « toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation ».

En cas de conflit, le tribunal paritaire des baux ruraux dispose d’une compétence d’attribution. Ainsi, le Tribunal paritaire connu sous le sigle TPBR est, depuis sa création en 1946, la juridiction spécialisée en matière de baux ruraux et plus largement en matière agricole.

Le rapport d’information interroge sur l’adaptation du régime des baux ruraux aux évolutions récentes en matière de démographie, de transformations des pratiques agricoles, de dérèglement climatique, de raréfaction de la ressource en eau.

Après avoir rappelé le cadre juridique et le contexte qui a conduit à la création du statut du fermage, le rapport dresse plusieurs constats :

Encore 50 % des baux sont oraux,
Plus de 75 % de la surface agricole utile (SAU) est en ferme contre 0,8% en métayage,
La pratique juridique du bail rural varie en fonction des régions. La région Bourgogne Franche-Comté se classe 3ème des régions française en terme de surfaces des exploitations agricoles avec 118 hectares en moyenne par exploitation. (voir carte ci-dessous)
Le bail rural à long terme d’une durée de 18 ans occupe une place de plus en plus grande dans le paysage juridique.
Un agriculteur sur trois sera retraité d’ici 2025 et une seule installation est prévue pour deux départs en retraite.
Un essor de l’exercice en société. L’exercice en société permet de transmettre plus facilement l’entreprise, de protéger son patrimoine personnel.
En 2016, le nombre d’EARL est de 18,2 %, il était de 16% en 2010.
Le recours aux contrats de protection environnementale avec une collectivité reste rare.

Exploitation agricole en France Bourgogne

Partant de ces constats, les rapporteurs ont présenté plusieurs recommandations :

Prévoir des incitations fiscales au bénéfice des propriétaires pour encourager la mise à bail des terres agricoles. Cette recommandation vise à répondre au besoin pour les agriculteurs qui ne sont pas issus d’une milieu agricole de trouver des terres.
Contraindre les agriculteurs retraités à prendre prioritairement sa parcelle de subsistance parmi les terres dont ils sont propriétaires.
Permettre aux exploitations agricoles en société de bénéficier de la protection du droit des procédures collectives.
Mieux définir le cadre du bail cessible, les conditions et les modalités de calcul de l’indemnité de résiliation.
Ouvrir la possibilité, en cas d’accord écrit des parties, de fixer des clauses supplémentaires dans le contrat de bail rural pour permettre par exemple des sous-locations temporaires, des activités annexes.
Repenser la fixation des indices du prix du fermage en redéfinissant les critères de calcul des barèmes, sans les déplafonner, ni modifier les équilibres existants.
Sanctionner plus sévèrement le non-paiement du fermage, en prévoyant qu’après deux mises en demeure non suivies d’effet, le juge ne pourrait que constater la résiliation du contrat.
Substituer le défaut d’entretien à l’exigence pour le bailleur de démontrer la compromission de la bonne exploitation du fonds pour obtenir la résiliation du bail rural.
Limiter à trois fois neuf ans le nombre de renouvellements du bail rural.
En cas de cession à titre onéreux de biens ruraux, ne pas appliquer la décote liée aux terres occupées lorsque le preneur fait usage de son droit de préemption.
Renforcer la publicité foncière
Préciser les conditions du déroulement de l’audience de conciliation afin de favoriser le dialogue entre les parties.

Si vous voulez en savoir plus sur le rapport déposé par la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l’administration générale de la république, sur le régime des baux ruraux, cliquez sur le lien suivant :

Rapport d’information sur le statut des baux ruraux

Thibault LEVERT – Avocat – Droit rural & Agricole

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Comment résilier un bail rural ?

Thibault LEVERT — Fri, 31 Mar 2023 10:21:14 +0000

La résiliation d’un bail rural présente un caractère judiciaire. Cet article vous présente la procédure de résiliation de bail devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

L’avocat en droit rural joue un rôle essentiel aux côtés des exploitants agricoles. Auxiliaire de justice, il intervient en conseil (rédaction d’actes, cessions) mais aussi devant les juridictions et notamment le tribunal paritaire des baux ruraux.

Quels sont les motifs de résiliation du bail à ferme ?

La résiliation du bail peut être demandé par le bailleur dans plusieurs cas de figure :

Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.

L’article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime précise que la mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition. Le respect de cette phase préalable est fondamentale.

Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
Non respect par le preneur des clauses environnementales

L’article 1766 du Code civil prévoit aussi des motifs de résiliation du bail.

Sa rédaction est claire :

Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Dans quel délai saisir le tribunal paritaire ?

Depuis un arrêt de la cour de cassation du 1er février 2018 (pourvoi n°16-18.724), l’action en résiliation fondée sur l’article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime se prescrit par 5 ans à compter du jour de la cessation du manquement imputé au preneur.

Zoom sur l’arrêt de la cour de cassation pour bien comprendre :

Selon un acte du 30 juillet 2001, Marcelle Y et son fils Maurice ont donné à bail à Monsieur Z des parcelles agricoles. Les bailleurs ont saisi par déclaration du 29 juillet 2013 le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion de Monsieur Z pour défaut d’exploitation personnelle et sous-location ou coexploitation avec son beau-frère.

En défense, Monsieur Z soutenait que l’action en résiliation des bailleurs était prescrite au motif que la demande a été présentée plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont eu connaissance de l’exploitation conjointe des parcelles agricoles par un tiers au bail, s’agissant du beau-frère.

La Cour de cassation rejette l’argument du preneur et juge que la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur.

Voilà pour la petite histoire. En pratique, cette jurisprudence a pour effet de reporter le point du délai de prescription et d’éviter de voir trop d’actions en résiliation de bail prescrites devant les tribunaux.

Un bailleur indivisaire peut-il engager une action en résiliation de bail ?

La question mérite d’être posée tellement cette situation peut s’avérer récurrente en matière rurale et viticole.

La gestion de l’indivision successorale peut conduire un indivisaire à vouloir agri en résiliation de bail pour préserver les intérêts de l’indivision.

L’action en résiliation de bail pourrait prendre la forme d’un acte d’administration au sens de l’article 815-3 du Code civil.

Selon cet article le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

En tout cas, la cour de cassation a validé dans un arrêt du 29 juin 2011 (pourvoi n°09-70.894) une cour d’appel qui a jugé recevable l’action en résiliation d’indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis.

A quelle date la résiliation prend effet ?

La résiliation du bail intervient au jour de la décision judiciaire qui la prononce.

Ainsi la résiliation n’intervient pas :

Au jour du constat des manquements,
Au jour de la saisine du tribunal paritaire
Au jour de la convocation des parties à l’audience de conciliation.

Pour en savoir, n’hésitez pas à contacter le cabinet LEVERT AVOCAT soit par mail soit directement auprès du secrétariat.

Maître Thibault LEVERT intervient en droit rural et viticole.

#Baux ruraux #droit rural #Droit viticole #Propriété #foncier

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Bail rural : pourquoi faire un état des lieux ?

Thibault LEVERT — Sun, 26 Mar 2023 13:21:51 +0000

En matière de bail rural, l’établissement d’un état des lieux est une obligation légale imposée par le Code rural et de la pêche maritime.

Le saviez-vous ?

Selon l’article L411-4 du code rural et de la pêche maritime un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.

Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La partie qui n’est pas à l’initiative de l’état des lieux a deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement.

La formalité de l’état des lieux à l’entrée en jouissance vise à protéger autant le preneur que le bailleur.

En effet, si vous ne suivez pas scrupuleusement cette étape, l’état des lieux pourra vous être opposé dans le cadre d’une demande indemnitaire ou de remise en état. L’enjeu financier peut s’avérer important surtout si le bail comprend des bâtiments agricoles ou encore des terres à haut rendement.

Pourquoi faire un état des lieux ?

L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.

Si l’entrée en jouissance n’est pas accompagnée d’un bail, le preneur sera présumé avoir reçu les bâtiments en bon état.

La cour de cassation (arrêt du 08 janvier 1974, n° 72-14.308) a néanmoins jugé que la présomption de bon état des lieux ne s’applique pas aux parcelles de terre.

Ainsi, l’article 1731 du Code civil selon lequel le preneur est présumé avoir reçu la chose louée en bon état de réparations locatives s’il n’a pas été fait d’état des lieux, ne s’applique pas pour les parcelles de terre.

La Cour d’appel de Dijon a confirmé cette position jurisprudentielle ancienne dans un arrêt plus récent du 07 février 2006. Même si ces jurisprudences vous paraissent anciennes, sachez qu’elles continuent d’être appliquées par les tribunaux.

L’état des lieux, la preuve des améliorations ou d’un mauvais entretien de la chose louée.

L’état des lieux est utile au moment de la fin du bail pour l’établissement du compte de sortie. L’état des lieux est la preuve a privilégié en la matière.

Ainsi, le bailleur pourra par exemple prétendre au paiement de fermages impayés.

Le preneur quant à lui s’appuiera sur l’état des lieux pour rapporter la preuve des améliorations apportées à la chose louée.

En effet, selon l’article L411-69 du Code rural et de la pêche maritime le preneur a droit à une indemnité due par le bailleur pour toutes les améliorations apportées au fond. Ces améliorations peuvent concerner les bâtiments mais aussi les plantations.

Dans tous les cas, le règlement de l’indemnité doit intervenir à l’expiration du bail, soit le jour de la restitution de la chose louée au bailleur.

En cas de difficultés financières, le bailleur à la possibilité de demander au juge un délai de paiement. Ce délai de paiement peut prendre la forme soit d’un report soit d’un échelonnement de la dette dans la limite de deux années. Aussi et conformément à l’article 1244-1 du Code civil, le juge peut limiter le taux d’intérêt au taux légal et dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Thibault Levert – Avocat – Droit rural – Droit viticole

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Le droit de préemption du preneur exploitant agricole

Comment exercer son droit de préemption ?

Comment se déroule la procédure ?

Comment contester le prix ?

Comment contester la vente ?

Cahier des charges de l’appellation d’origine contrôlée

La non conformité de la vigne aux dispositions des cahiers des charges des appellations d’origine contrôlée (AOC) présente un double risque :

L’expert dresse un état des lieux de la parcelle expertisée. Il va vérifier plusieurs éléments :

Bail rural : attention aux règles de fixation du prix du fermage

Comment est fixé le prix du fermage ?

Que comprend le prix du bail ?

Faut il rédigé un bail pour la location des bâtiments d’habitation et un bail pour la location des terres nues et des bâtiments d’exploitation ?

Retrouvez ci-dessous les liens vers les arrêtés préfectoraux de tous les départements de la région Bourgogne Franche Comté :

ZOOM : Rapport d’information sur le régime des baux ruraux

Définition du bail rural

Après avoir rappelé le cadre juridique et le contexte qui a conduit à la création du statut du fermage, le rapport dresse plusieurs constats :

Partant de ces constats, les rapporteurs ont présenté plusieurs recommandations :

Rapport d’information sur le statut des baux ruraux

Comment résilier un bail rural ?

Quels sont les motifs de résiliation du bail à ferme ?

Dans quel délai saisir le tribunal paritaire ?

Zoom sur l’arrêt de la cour de cassation pour bien comprendre :

Un bailleur indivisaire peut-il engager une action en résiliation de bail ?

A quelle date la résiliation prend effet ?

Bail rural : pourquoi faire un état des lieux ?

En matière de bail rural, l’établissement d’un état des lieux est une obligation légale imposée par le Code rural et de la pêche maritime.

Le saviez-vous ?

La formalité de l’état des lieux à l’entrée en jouissance vise à protéger autant le preneur que le bailleur.

Pourquoi faire un état des lieux ?

L’état des lieux, la preuve des améliorations ou d’un mauvais entretien de la chose louée.